要低税率还是要多卖房?营改增后房企必须“二选一”
House.wst.cn 时间:2016/3/18 10:40:13 我要评论

  营改增后房企必须“二选一”

  5 月1日起,我国将全面实施营改增,营改增改革试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活性服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。此举对房地产企业将会产生什么影响?企业会加入购房大军吗?对楼市去库存又会构成明显利好吗?昨天,羊城晚报记者采访税务专家就此进行分析。

  对房企利好的显现尚需时日

  “确保所有行业税负只减不增。”今年写入全国“两会”政府工作报告中的这句话,明显给建筑业、房地产业、金融业、生活性服务业这四大行业纳税人吃下了一个“定心丸”。

  就房地产企业而言,中税咨询集团高级合伙人、营改增问题专家樊剑英也认为是肯定构成利好的,但他同时指出,营改增后,利好要体现出来,尚需一个过程。

  “政府宣布房地产业等四个行业要营改增后,很多房企对按照11%的一般计税方式计征增值税接受不了,认为税率比较高。为了保证营改增平稳推进,根据总理所说的‘确保所有行业税负只减不增’的原则,估计到时政府会出台过渡性政策。”樊剑英分析。

  据了解,房企在营改增后将是一般纳税人身份,一般纳税人有两种计税方式,一种是按照11%税率采用一般计税方式,另一种是对于老项目选择过渡性措施,即实行简易计税方式,征收率或是5%,相当于营业税的4.76%。这样,对房企来说,选择过渡性政策保证了老项目税负与营业税持平或略有下降。两种计税方式税率或征收率不同,直觉上看,部分房企会认为,一般计税方式税交多了,还不如选择简易征收率5%来的简单直接。

  “但是,问题来了,房企选择简易计税方式的老项目销售开出的发票,对于购房企业客户来讲,作为新增不动产所含增值税或不能抵扣。不能抵扣或抵扣很少,人家肯定就不愿意买房,除非房企价格优惠。因此,简易计税时间长了,并不利于房企销售。”樊剑英指出。

  樊剑英认为,在营改增初期,房地产企业将会面临一种两难选择:“房企想少交税,如果按低的计税率交增值税,但购房企业不能进行抵扣,房价又不降低,房子是否会滞销?如果房企想多卖房,只有当房企按照11%的税率计税、开出11%税率的增值税专用发票,这时购房企业客户买的房才能最大程度抵扣进项税。

  房企要做选择题

  假设:营改增后,甲企业的老项目与乙企业的新项目同时开售,甲企业选择简易计税,乙企业是一般计税。按照樊剑英的说法,甲企业这时会遇到一个问题:大家如果都卖1万元/平方米,老项目按照5%计税也许税负低,新项目按照11%计税表面税负高,但是,企业客户都愿意买新项目的房子,因为,按照营改增政策,只有新增不动产、新项目的房子才可以抵扣11%的进项税额,而老项目的房子不能抵扣或最多只能抵扣4.76%。如果简易计税也可以开出专用发票的话,对于购房企业,购入一套100万元的房子,一般计税发票可以抵扣9.90万元进项税金,简易计税专用发票可以抵扣4.76万元进项税金,简易计税普通发票没得抵扣,甲企业、乙企业卖同样的价格,那么时间长了市场上的库存、老项目的房子也许会积压得越来越多。怎么办?降价!降到购房企业愿意买的程度。

  “由于上述原因,短期内这种税制改革对房企来说,利好效果可能看不出来,但稍微长期一点的话,如一年半载,房企的一批新项目建好了,政策利好会显现出来。”樊剑英表示。

  对个人二手房难有大影响

  在谈到房地产业营改增对楼市的影响时,樊剑英认为,一方面影响的是企业客户,比如购买厂房、商铺、写字楼今后可以抵扣进项税了,对于鼓励投资是有好处的,肯定有利于房企去库存化。另一方面,对于二手房的住房市场,不会有多大影响。

  因为,现行政策规定,原个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。营改增后,也就相应改过来,或修改为:原个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

  樊剑英认为,营改增最大的好处是,会督促企业加强管理水平,你要少交税,就要向上游企业要增值税专用发票,别人不给就应该按照市场博弈的规则要求对方降价。

  如:甲企业和乙企业,甲企业只能开普通发票,那么定价多少才能达到购房企业的预期呢?购房企业买乙企业的房,支付价款100万元,成本90.10万元,买甲企业的房,成本也该是90.10万元,甲企业只能开普通发票,定价超过90.10万元肯定就不愿意买了,如果可以开具专用发票,或只能开具5%的专用发票,购房企业最多愿意支付房款94.61万元。

  樊剑英说,过渡政策之所以为过渡,其中也有考虑到多数企业不能及时适应增值税规则的现状。但是,总有一些企业会抓住机遇,市场定位好,房子卖得多。比如,这些企业为了让房子卖得快,宁愿选择11%的税率,以方便买家能拿到专用发票进行抵扣,同时自己企业在基础管理方面及时跟上,增加抵扣,让自己企业的税负没有上升。

来源:中新网  责任编辑:gukai
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