无锡“9.27”土拍深度解析:城投托市 维稳地价、房价
House.wst.cn 时间:2018/9/29 9:50:35 我要评论
昨日,无锡“9.27”土拍落下帷幕,由于挂牌期7宗地报名受理竞买人均只有1人,所以土拍结果提前锁定。虽然本次土拍历时仅1小时,但是看点颇多且透露信号意义重大。

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  土拍之“最”

  先让我们一起来看看本次土拍的几组数据。

  本次土拍共计出让7宗涉住用地,土地面积59.21万㎡,吸金84.09亿元,宅地均价是今年迄今为止的最低价。

  本次土拍的锡山区新华路西、兴越路北地块(XDG-2018-17号地块)面积达179628㎡,是今年迄今为止出让的体量最大的涉住用地。而其成交价24.3亿元仅次于“7.31”土拍中华侨城拿下的梁溪区锡钢地区东侧地块(XDG-2017-27号地块)的28.81亿元,位居今年迄今为止土地成交总价第二位。

  本次土拍的滨湖区人民路与胡埭路交叉口东北侧地块(XDG-2017-16号地块)楼面价3884.56元/㎡是今年迄今为止出让的楼面价最低的涉住用地。

  而本次土拍除了新吴区环太湖高速公路与通祥路交叉口东南侧地块(XDG-2017-44)号地块因规划调整终止出让外,其余7宗地均毫无悬念的以底价成交,也是*的。

  2

  市场下行

  所有的信号都告诉我们,土地市场正处于下行通道。根据中国指数研究院数据显示,截至2018年8月末,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。

  资金紧缺

  在2015年至2016年的楼市热潮中,不少房企为了更快速地扩张,纷纷加大了发债力度,通过公司债等形式补充流动资金。但进入2018年之后,由于部分三年期以内的债务到期,偿债高峰期也悄然而至。

  Wind数据显示,截至今年6月30日,房地产行业资产负债率为79.46%,直逼80%的负债率红线,相比一季度环比上涨0.6个百分点,较去年同期上涨1.44个百分点,达到有据可查的2005年以来新高。

  发债中止

  旧债面临到期风险,新债又频遭中止。

  2018年5月25日,花样年集团拟发行的50亿元住房租赁私募债显示“中止”。

  2018年5月28日,碧桂园拟发行200亿额度的小公募债,状态也显示为“中止”。

  2018年5月29日,广州富力地产股份有限公司非公开发行60亿元住房租赁专项公司债券遭遇“中止”。

  2018年5月30日,房地产企业合生创展集团有限公司2018年非公开发行31亿元公司债券遭到“中止”。

  2018年6月11日,泰禾集团的70亿元再融资非公开融资计划中止审查。

  2018年6月13日,云南城投拟发行25亿元公司债显示“中止”。

  2018年6月15日,金融街拟发行的50亿元公司债券被中止。

  2018年6月19日,保利置业的15.14亿元的购房尾款ABS中止。

  2018年6月22日,融侨集团拟发行25.1亿元的商业资产支持证券ABS计划状态变更为“中止”。

  6月底,发改委下发《通知》规范房企境外发债,再度加大房企融资难度;7月份,监管部门再次要求“公司债只能还公司债,票据只能还票据”,进一步收紧房企融资渠道。

  销售回款

  房企在巨大的资金压力下,保证资金流稳健几乎成为解决问题的唯一选择,降价推案意愿增强,以价换量实现业绩增长。

  以今年“七夕”为时间节点,无锡房企开始以各种名目陆续展开让利优惠活动,以达到快速回笼资金的目的。如近来在无锡房地产市场火热的中海寰宇天下、蓝光雍锦园、中洲崇安府,都是近1-2月内降价幅度在2000-4000元/㎡的楼盘。而反观今年上半年,无锡楼市甚至还有全款排队买房的情况,这是当时根本无法想像的。

  赴港上市

  为了解决资金问题,赴港上市也是许多中小房企的一条出路。据不完全统计,截至目前,今年以来,已有多家房企先后在港交所递交上市申请,而其中在锡房企就包括弘阳地产、美的置业、银城国际。

  一方面,香港市场相对开放,上市门槛相对较低;另一方面,中小房企期望通过上市来为自家城池争取更多的机会。

  地块素质

  在本次土拍中,土地本身的素质也是导致底价成交的原因之一。

  如锡山区的新华路西、兴越路北地块(XDG-2018-17号地块),虽然地处热门区域板块,但是地块体量大、总价高,在房企现阶段资金面紧张的情况下,入手门槛相对较高。再加上地块本身有配套建设的要求,变相增加了拿地成本,也是让房企犹豫的原因。

  再如惠山区的洋溪6号地块(XDG-2018-23号地块)、米兰1号地块(XDG-2018-12号地块),滨湖区的人民路与胡埭路交叉口东北侧地块(XDG-2017-16号地块)所处地段相对偏远,与住宅相关的周边配套又尚未成熟,恐怕项目在销售阶段会面临压力。

  市场下行

  万科董事长郁亮说“未来三年只要活下去”;融创*孙宏斌表示“融创要做到安全第一”,房企大佬都不经意间流露出对未来房地产市场保守的预期意味着什么?

  在当下房企面临土地成本高、备案限价严、融资渠道难等问题下,越来越多的房企开始意识到房地产市场生存空间已越来越小,房企需要通过“去地产化”谋求转型升级,整合资源谋求多元化发展寻找新的增长点才是未来的出路。

  这种情况下,房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。

  3

  城投托市

  那么在本次土拍“遇冷”之后,是不是意味着无锡房地产市场将延续下行的态势呢?其实本轮土拍结果已经向我们放出了信号。

  纵观本次土拍出让的7宗宅地,拿地的房企有青岛集团、耘林集团、北控地产,而其余的都是属于城投性质的公司或者说与城投公司有着千丝万缕的联系。其实这也并不奇怪,城投公司原本就承担相应的政府职能。

  以上企业信息均来自百度信用

  在“7.29”土拍前,小编预判本轮土拍很有可能出现流拍,但事实并非如此。那是什么原因,在全国土地市场下行的情况下,城投会出手托市呢?

  一方面,是大家对土地流拍一直存在一个误区,认为土地流拍会对地价、房价的下降起到推波助澜的作用。其实,恰恰相反,土地供应大量减少,会加大房价上涨的空间和预期。(土地供应量减少,意味着住宅新增供应量减少,会导致供需失衡,从而抬高房价。)而无锡8月房价涨幅刚刚领跑全国,在这个节骨眼上必须严控房价,否则问责之剑就要加诸于身。

  虽然以目前的数据而言无锡库存充足,但由于备案具有一定的延迟性,实际库存大概维持6个月左右。并且这里的库存消耗并不能与市场的需求完全对等。因为购房门槛的存在,压制了一部分真实存在的市场需求。这也就是为什么一旦如弘阳昕悦棠、栖霞东方天郡这类均价低、小户型的楼盘每逢开盘加推,去化率高居不下的原因。

  另一方面,其实早在今年下半年开局全国土地市场就已经转凉,但是基于无锡市国土资源局前期的宣导工作、与开发商的积极沟通,才让无锡得以精准供地,避免了土地“流拍”。比如7月25日的惠山区第六届“品桃惠友”惠山城市更新暨优质地块信息发布会,比如9月22日的“2018广电秋季住文化节锡山区、新吴区城市发展论坛”等。

  但正如开发商说的,“我们是来无锡投资的,不是来做慈善的”,沟通并不能解决所有问题,尽管本轮土拍门槛有所降低,但似乎仍未达到开发商的预期。而城投出手则是给在锡房企划了一道红线,这道红线是无锡土地市场的底线。开发商如果一旦逾越这条红线,那么未来很可能在锡面临的是“无地可拿”的境地。

  锡东新城出让的(XDG-2018-17地块)(XDG-2016-30)2宗地块楼面价皆低于同区域板块建发玖里湾楼面价。

  惠山区米兰1号地块(XDG-2018-23地块)楼面价低于国瑞洛社新城15号地块楼面价。

  综上所述,尽管在中央定调“坚决遏制房价上涨”的基调下,无锡楼市房价逐渐回归理性;但“遏制房价上涨”并不等于让房价“一泄千里”。城投托市的调控手段正是为了稳住地价、房价,让无锡房地产市场走向更加稳定健康的明天。一个健全成熟的市场,既不应该让没房的人面对高高在上购房门槛“望房兴叹”,也不应该出现让买了房的面对起伏波动的房价“大喜大悲”。“商品住房”理应回归“居住属性”。

来源:无锡e房网  责任编辑:左右一一
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