投资大型成熟社区商铺需谨慎 四要素决定价值
House.wst.cn 时间:2012-9-7 7:40:33 我要评论

  这一轮的楼市调控,让住宅投资前景黯淡,商铺在市场上一枝独秀。不过,几年过去了,怀着满腔热情投入商铺市场怀抱的人,并非个个都游刃有余。市中心商业综合体过高的价格,决定了租金居高不下,租金过高导致一些商户退租。今年以来,更多精明的投资人把目光对准了大型社区的商铺。这种有人气保证、经营业态更接近业主居家生活的,成为新的潜力股。

  新中心大型成熟社区商铺崛起

  说起社区商铺,很多人脑海中可能会第一时间浮现出老社区一楼门面的小超市、玩具店、干洗店等的影子。不过,在新中心的大型社区里,商铺并非是简单的一楼门面的排列。

  如光谷大型社区锦绣龙城,紧邻两湖大道、近邻南湖、汤逊湖,形成两湖怀抱的极佳地理优势,与 “光谷核心商圈”——鲁巷商圈仅8分钟的直达距离,交通网络发达,811、583、572、739、570、901路公交已直达社区,总体规划约8000余户,总居住人口约30000余人,规模在光谷片区首屈一指。这样一个社区里,社区商铺承担着为小区及周边近十万居民提供日常消费娱乐的重任。

  而这里的商铺,从规划之初,就体现出了一个新中心大型社区商铺独有的特色。在这个庞大的社区里,武商量贩、中百仓储等大型超市已然入驻,为社区居民提供日常一站式采购的好地方。工商银行、建设银行、中国银行等几大银行纷纷表示抢驻社区的意愿。在商铺所在的千米“缤购街”上,绿色景致与时尚繁华相辉映,步步皆景:金融邮政、快餐小吃、美容美发等时刻为业主提供完美服务。周边更是耗资亿元打造的10万平方米坡地公园,30米落差坡长千米,在公园设计上巧具匠心,依自然地势起伏打造原生态绿色坡地。

  与此同时,锦绣龙城缤购街商铺租金也水涨船高达到了180元/平方米/月,这个价格已经堪比中心市区社区商铺的租金水平。“像锦绣龙城缤购街这种成熟大社区的商铺兼具社区服务和商业投资两大功能,将逐渐成为消费者和投资者的共同选择。”业内人士认为。

  记者发现,在大型品质社区里,社区商铺的潜力正在被投资者看好。

  曾成功投资两个市区商铺的韩先生说,社区商铺比市中心的大型综合体投资压力小,虽然不是人潮涌动之地,但每天接待的都是固定的消费客户,潜力很大。对社区商铺来说,客户群已经明确,更容易让商家找准定位,尽快走上盈利之路。

  社区商铺投资回报率有惊喜

  武汉社区商业的发展一开始是自发形成的。

  在2004年前,很多大型社区并没有统一规划商业设施,即使是新开发的小区,其商业部分主要以历史形成的沿街商铺为载体,这种商业形式是自然形成的缺乏统一规划,业态档次普遍较低,社区商业功能不全。如今,在很多早前开发的社区里都可以看到,一楼门面业态混杂,不仅没有提升社区形象、满足社区居民生活全方位的需求,有的还成为社区扰民现象的重灾区。

  而随着房地产业的发展,特别是商业房地产的逐渐成熟,将出现了一大批 “购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。

  而且相对于前两年火爆的市中心城市综合体,社区商铺租金回报更稳定,风险也较低。它不同于商场、综合体的商铺,总价不高,可谓是投资者入门级选择。有关资料表明,人均GDP超过3000美元,人们的生活方式将发生很大变化,商业业态也将随之逐渐从商业中心大型百货商场转变为大型超市、郊区仓储市场和各种类型的社区商业。

  今年以来,包括锦绣龙城缤购街在内的多个社区商业项目开始销售,一入市就吸引了众多投资者的关注。

  业内人士认为,对于投资者来说,买大型综合体的商铺,能实现“一铺养三代”的梦想固然很美好,但是实现梦想的道路,有时候并不如想象中那么顺利。过高的价格导致过高的租金,从而导致经营者盈利困难。而社区商铺起点较低,投资前景更好。

  以锦绣龙城缤购街商铺为例,月租金可以达到180元/平方米,投资收益率可达到6%-8%,这个收益率已经远远高过目前综合体多数5%以下的收益率。

  四大要素决定社区商铺价值

  虽然市中心的城市综合体拥有持续不断的高人气,但对新中心的大型社区商铺来说,它的业主层次决定了其不仅有人气,还有旺盛的消费力。

  在光谷,“三高”人群构成消费主力。光谷有高科技和教育产业的支撑。随着世界500强企业在光谷越聚越多,光谷也成了武汉公认的新兴富人区之一。在历年的武汉市各区域人均消费支出中,光谷一直遥遥领先。尚在2007年,光谷的人均可支配收入已达到了14698.01元,为各城区之首,远超武汉市平均水平,教师、学生、科技白领与产业工人构成区域主力消费人群。

  从区域人口的数量来看,目前光谷常住人口在80万左右,不久的将来,光谷区域的总人口预计将达到100万以上;从区域人口的质量来看,高学历、高薪、高素质是光谷置业人群的共同特点。

  人流即财富流,百万高消费人群,势必带来巨大的财富收益。

  其次,现铺临街、进深短、面宽大、分摊低,高质素的商铺品质,是吸引投资者的重要因素之一。

  “先招商,后销售”,为有效降低客户投资风险,项目以带租约方式销售,成熟一批,销售一批,保障商业高价值兑现标准。

  商铺投资,人流量、区域规划、区域交通、商铺品质是立铺之本;经管,是营收之道,是提升商铺价值的终结途径。业态多元,能够满足百货、餐饮、服装、娱乐、休闲等多种经营需求;统筹规划招商,更避免了经营撞墙。在光谷天地成功运营的基础上,缤购街的前景值得期待。

  而长城建设品牌房企,更是确保社区商铺成功的坚强后盾。

  新兴商圈社区商铺价值长期看好

  既然社区商铺投资价值不容小视,那么哪里的社区商铺最值得关注?

  武汉高盛智信地产顾问公司总经理梅林认为,截至去年底,武汉几大商圈商业面积达到334万平方米,繁华商圈日客流量可达百万人次。未来5年,武昌光谷商圈、武昌滨江商圈、王家湾商圈和街道口商圈等成为最热门的主力。

  而知名咨询机构戴德梁行的调查显示,鲁巷商圈形成10年后,已出现月租1000元/平方米的一楼商铺,一举超过江汉路、武广、王家湾等传统商圈,成为武汉“铺王”。可见,光谷等新兴商圈潜力已经被众多商家发现。

  下面的数据也可以看出端倪:2007年,大洋百货光谷店开业,三天营业额达2000万,成为全国大洋百货中首个开业当年便盈利的单店;光谷家乐福是全武汉营业额增长速度最快的单店,2008年的营业额高达3亿多元;武汉中影天河国际影城试营业三个月,票房跻身于全国前一百位,武汉市影院前三甲…… “现在的光谷有庞大的产业大军,有非常高的潜在购买力,最缺乏的是家门口便捷的消费好去处。”梅林说。

  预计未来,光谷等新兴商圈里,在综合体已近饱和的情况下,大型成熟社区商铺的潜力将被更多投资者和商家所认可。

来源:二泉房产  责任编辑:王蓉
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