重磅突发!楼市大抛售来了 国企、央企带头
House.wst.cn 时间:2017/12/28 14:06:20 我要评论

 2017年即将翻篇,楼市调控已进入最紧要的攻关阶段,值此重要时刻,房企开始抛售房产了,多数还是国企、央企。

  据上海证券报披露,仅2017年11月,就有11家房企密集抛售15个房产项目,总价高达560亿元。其中9家为国企、央企,1家民营企业,1家港资企业,名单包括中海、中航、中铁、招商蛇口、华侨城、长实地产、中国金茂、首创置业等。

  华侨城,11月连续出售了位于深圳、重庆、北京的三处房地产项目,作价合计近80亿元。香港长实地产(李嘉诚)出售了位于核心区的香港中环中心75%的权益,金额达402亿港元(约合人民币336.86亿元)。

  具体抛售项目如下:

  华侨城:1、抛售深圳南山11栋别墅,5.04亿元;2、挂牌转让重庆公司51%的股权,包括两幅地块,合计13.95亿元;3、转让北京丰台地王项目51%的股权,合计56.8亿元(在此前的文章中提到过)。

  中航:1、中航地产作10.64亿元抛售中航置业(上海)100%股权;2、中航国际抛售中航万科有限公司60%的股权。

  中国金茂:以59.98亿元挂牌转让上海星港国际中心综合体50%股权和丽江紫荆旅游发展有限公司100%股权。

  招商蛇口:挂牌转让镇江南山创意产业园发展有限公司60%股权及1.36亿元债权,挂牌价格为1.6亿元。

  中铁:作价13.73亿元挂牌转让苏州置业30%股权及13.67亿元债权。

  长实地产(李嘉诚):出售香港中环中心75%权益,合计402亿港元。

  中海:转让北京世纪顺龙房地产公司100%股权及债权。

  北京、上海、深圳、香港、重庆,这几个城市皆是中国房产前景最看好的城市。

  房企们这么急于抛售房产的行为,有人解读为是房价开始下跌的信号。真的吗?

  每年的年底,一些房企都会有类似抛售项目和子公司股权的行为,目的很明确,减少负债,提高营收,已获得稳定的排名,保护股价稳定,增强融资能力和发债要求。

  资产结构、负债率与企业排名,是决定其融资能力和成本以及发债资格的关键。

  证监会对于房企发债要求有明文规定。根据证监会发布的《关于房地产业公司债券的分类监管方案(试行)》的文件,房企发债必须满足基础指标和综合遴选。

  基础指标:上交所要求,发行人为境内外上市房企、以房地产为主业的央企、地方房地产类国企和中国房协前100名企业,而且主体评级AA及以上并能够严格执行国家房地产政策和市场调控。

  综合指标:主要设定了5个标准,第一、最近一年末总资产小于200亿元;第二、最近一年度营收小于30亿元;第三、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负;第四、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%;第五、房地产业务在非一二线城市占比超过50%。

  从基础指标来看,具备发债资格的房企,要么是央企,要么是地方国企,要么是上市企业,但都必须满足在企业排名中国房协前100名内。

  综合指标方面的5个指标,符合其中任何一条,都不具备发债资格。

  而以上抛售15个房产项目中,有10个处于高负债或亏损状态,如首创置业抛售的四川子公司百分百股权,总负债5.79亿元。华侨城抛售的51%股权的北京丰台项目,负债高达98.32亿元,当时还与南京地王崩盘一起掀起了一股地王崩盘舆论潮。

  从华侨城公开的第三季度报还可以看到,华侨城的净利润和净资产增长都不错,但营收同比去年下降了26.48%。

  华侨城第三季度公报

  营收下降会影响房企的权益排名。所以,类似于华侨城这样的房企,急需抛售一些项目回笼资金,减小负债率,以提高企业排名,保护股价。

  这些手段,是房企减压减负、保存实力惯用的方式,一些大房企也在用,只是方式略有不同。例如万科,在它每年的年报中都会有一项已售未结算的数据。2016年万科已售未结面积为2279.7万平方米,未结算合同金额约2782.3亿元。

  未结算的金额对于企业来说,具有防风险作用,可以在某一年度销售收入下降比较多,对股价构成大利空的时候,随时顶上去对冲股市下行风险。

  所以,年末房企集中抛售一些亏损和高负债的项目,是因为年末到了机构公布排名的时候。房企必须冲量,以提高自己的排名,好在来年有更好的融资能力和发债资格,实现资产结构和投资布局优化。

  同时,在调控深入、成交量持续低迷的现在,房企也需要剥离一些高负债甚至亏损的项目,以回笼资金。这只能说明房企处境比之前困难了,并不能证明房价要开始跌了!

  想上车的人,都在盼着房价下跌,跌到自己能买得起,最好能跌到全款买房,这种心情可以理解,但不能无视现实。

  长沙、武汉、成都、西安、重庆一些去年没买打算等到今年买房的人,肯定恨死自己了,因为今年这些城市均开启了补涨模式。

  因为无情的现实多次告诉我们,在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、厦门、武汉、郑州、成都、长沙、重庆、天津、西安等这类中心城市,刚需客最好的买房时机是当下,晚买房一年,多工作十年。即便调控期间涨得慢一些,恐怕也得多工作三、四年!

来源:本站原创  责任编辑:左右一一
欢迎提供新闻线索,热线电话:0510-85899791
  • 上一条信息:
  • 下一条信息: 没有了
  •  添加评论
    昵 称:
    内 容:
    0/500)
    Alt+S快速发表
     图片新闻
     相关新闻
    即时资讯 无锡楼市 成交分析
    热点专题
    畅快出行舒适生活 4… 
    回顾万达20年品质住…
    ·梁溪区新添重量级纯… ·无锡东站是如何规划…
    ·二手房市场明显下跌… ·明天的君悦府要高攀…
    ·6月锡城在售楼盘最新… ·2017年下半年房源交…