南京地王“欠费停机” 无锡“地主”当引以为戒
House.wst.cn 时间:2017/12/14 10:20:29 我要评论

     近日,有媒体报道“地王”楼盘停工的消息。这家名为“京奥港未来墅”的楼盘位于南京麒麟板块,据楼盘承建方人员透露,楼盘原计划在12月推出新房源,然而实际情况该楼盘早在11月25日已停工,理由是开发商拖欠工程款2000多万,不得不停止施工作业。

 开发商没钱了?据当时媒体报道,京奥港未来墅早在今年9月中旬首次开盘,尽管所售部分房源在户型设计和价格方面差强人意导致开盘现场人气不足,但是从开盘3小时,去化近七成的结果来看,虽没有“南京河西”排队抢房般“火爆”,在全国楼市调控升级的大背景下所表现的去化率尚可。那既然销售不错,开发商的钱去哪呢了?
  原来,2016年4月,京奥港集团以总价47.6亿元拿下麒麟新城G09住宅地块,楼面地价22353元/㎡,溢价率达到163%;而当时该板块楼盘房价尚不到2万元/平方米。之后京奥港未来墅首次开盘推出的154套房源,每平方米单价不到2.6万元,仅比地价高出3000元左右,这无疑是亏本卖房,入不敷出,崩盘收场。
  政策遏制市场
  在京奥港集团意气风发地拿下南京地王之后,同年6月,又向中融信托提出了融资34亿元的申请,信托期限为12+6个月,2016年6月开始发行,也就是说2017年年底34亿元的融资就将到期。而为了完成销售目标,京奥港未来墅预计单价将要达到40000元/㎡,这个价位也在新街口德基广场负一楼京奥港未来墅展厅中公布的放风价中得到了印证。然而事实上,南京早在2015年5月出台的楼市调控政策中就明确规定:对于土地竞拍中溢价超过45%以上的保障房建设资金,不得计入楼盘房价准许成本。也就是说,京奥港溢价45%之外的21.3亿元不能够作为价格申报的组成部分,价格必须限在30000元/㎡之内。这个价位显然是开发商无法接受的,然而随着信托期限即将到期,开发商终于沉不住气了。2017年9月11日,京奥港集团以均价25884元/平方米的价格拿到了销售许可证,拉开了地王崩盘的序幕……

资本的健康运作
  在开发商动辄十几亿的销售业绩中,其实远没有表面看起来那么风光。在认准市场潜力的前提下,开发商往往会同“北京京奥港”一样选择负债高杠杆拿地。而年底,往往就是开发商“还债”的时候到了。因此,每到年底,开发商以开展五花八门的促销活动,刺激消费,以达到快速回笼资金的目的。而开发商的营销模式是否迎合了购房者的心理,能不能激发购房者的投资热情,这就无法一概而论。拿无锡来说,在2017年年尾,据数据统计,自11月6日至上周,无锡商品房备案成交量已经连续5周上涨。上周无锡全市商品房备案成交面积为20.42万平方米,环比增幅13.50%;备案成交套数1668套,环比增加173套。其中12月7日商品房单日成交更是突破5万方。在上周新推的房源中,包括富力运河十号、时代城、中南君悦府、蓝光雍锦园、中城誉品、融创东方御园在内共推出超600套房源,其中时代城、中南君悦府和融创东方御园所推房源几乎当场售罄。成功的营销模式也从侧面印证了开发商回笼资金的迫切性。

购房成本增加
  在楼市有这么一句戏语“今年不买房,一年又白忙”,据说在售楼现场有人因为没有“抢”到房子而潸然落泪。尽管下半年各地频繁升级楼市调控政策,“稳”住了房价,而购房者也不是想买就能买。首先是临近年底,银行额度有限,放贷收紧,等待时间延长。其次,全国首套房利率再度上浮。今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%,同比去年11月上升逾20%。近半年来,南京首套房贷款利率至少已累计上浮25%。而无锡目前的情况来说,多家银行首套房利率上浮15%,二套房利率最高上浮25%。如以贷款60万为例,分20年还清,利率上浮15%比利率上浮10%相比,要多还2万多元。

无锡地王现状
  据不完全统计,无锡自2016年以来13幅万元以上地王项目,在售楼盘有6个,未开盘的有3个,尚未对外公布的还有4幅地块。

在售楼盘中,中锐琅石名筑楼面地价为10353.15元/平;目前楼盘均价为18000元/平。
  最新动态:在售1#、2#、3#、5#楼叠加别墅,建筑面积约117、120、137、187㎡,均价18000-23000元/㎡,这批房源预计2019年1月底交付。
  红豆天一华府楼面地价为10547.91元/平;目前楼盘均价为19000元/平。
  最新动态:在售洋房2#、3#、5#楼,一梯两户,总高6-7层,建筑面积约125、150平,成交均价23000-24000元/平。高层在售16#楼,总高18层,一梯两户,建筑面积约112、119、129平,成交均价19000-19500元/平,均为毛坯,预计2019年8月31日交付。
  融侨悦府楼面地价为13581.57元/平;目前楼盘均价为18000元/平。
  最新动态:在售高层6#楼,建筑面积约96、117、128平,两梯四户,总高23层,均价18000元/平;洋房9#、12#楼目前*中,一梯两户,总高6层,预计总价300-420万/套,预计2019年6月底交付。
  蠡湖金茂府楼面地价为16069.28元/平;目前楼盘均价为40000元/平。
  最新动态:蠡湖金茂府预计12月份将加推C地块1#、6#高层的东单元,建筑面积约113、151、173平房源,其他具体信息待定。项目B地块叠墅房源已售完,叠墅房源预计2020年1月31日交付。
  富力运河十号楼面地价为10068.91元/平;目前楼盘均价为25000元/平。
  最新动态:预计12月9号左右推出高层12#楼,建筑面积约100、120、145平,两梯四户,总高32层,带装修,预计均价22000元/平左右。项目在售4#、5#洋房155平户型,总高6层,一梯两户,均价25000元/平,125平户型暂不出售,预计2019年12月底交付。7-9#楼小高层暂时封盘。
  恒大悦珑湾楼面地价为12322.4元/平;目前楼盘均价为24000元/平。
  最新动态:在售14、15、19#94、104、134、143平高层,均价24000元/平;6#、7#、10#、11#和13#面积约117-210平小高层房源,均价25000-26000元/平。
  在坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的这一基调下,昔日的地王已渐渐褪去荣光的外衣。结合当下的环境,在未来房地产业的发展中,需要开发商更为谨慎的决策,让人们真正实现住有所居。无锡地王的未来如何,让我们一起拭目以待。

来源:本站原创  责任编辑:左右一一
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