全国商铺待售面积超7000万平 近万亿开发资金仍在涌入
House.wst.cn 时间:2013-2-26 9:54:35 我要评论

  提要:事实上,被调控忽略的商业地产,增长势头并不逊于住宅。数据显示,从2008年~2012年,商业营业用房待售面积增加了将近40%,达7130.34万平方米。

  2月20日,国务院再出 “国五条”。加上本次调控加码,最近十年,政府已经第九次针对住宅市场进行调控。

  事实上,被调控忽略的商业地产,增长势头并不逊于住宅。数据显示,从2008年~2012年,商业营业用房待售面积增加了将近40%,达7130.34万平方米。

  英国《金融时报》引用调查数据称,2012年中国大城市购物中心整体空置率上升,二线城市的平均空置率为10.5%,高于2011年的10.2%;一线城市空置率从2011年的7.9%增加至8.4%。

  然而,针对商业地产(仅指商铺)的开发投资却源源不断地增加。

  数据显示,2012年商业营业用房投资额已增至9312亿元,较2008年增长了1.77倍,且去年增幅超25%,投资仍有加速增长之势。

  商业地产开发投资猛增

  商业地产空置率过高和投资过热问题,已是老生常谈。

  早在中国银监会2011年年中工作会议上,银监会主席刘明康就曾公开表示,对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示。

  数据显示,2008年~2010年,商业地产开发投资增加了2200多亿元,而2010年~2012年,相关投资增加了4600多亿元。

  对于开发商热衷于商业地产开发的原因,业界观点不一。

  一种说法是,住宅被限购后投资者转为购买商业地产,地产商也因此转为开发商铺。

  另一种说法是,相比住宅,各地政府更倾向于出让能长期获取税收、安排就业的商业地产的开发用地,导致地产商被迫开发商业地产。

  还有一种观点认为,持续的宏观调控让地产商面临财务压力,开发商迫切希望改变财务结构,使企业能在市场调控的环境下依然有现金流,因此转型商业地产开发。

  地产商的另类账本

  种种迹象表明,目前商业地产过剩的开发风险正在被转嫁。

  兰德咨询公司总裁宋延庆说,他曾对一部分上市地产的商用物业收益率进行统计,发现除个别房企外,大多数地产商的商业物业租金回报率只有3%~5%。

  《每日经济新闻》记者调查发现,租金收入并不是开发商看好商业地产的必然原因。以今年1月15日在港股挂牌的金轮天地(01232,HK)为 例,截至2011年底,金轮天地旗下商业物业租金收入仅为7954万元,仅占经营收入的15.2%,不到这些商业物业账面价值的3%。不过,这些物业的账 面评估价值在过去3年中有大幅上涨,并为公司带来超过七成的账面收益,使得金轮天地不仅成功上市,还获得80倍的超额认购,融资7.6亿港元。

  和金轮天地的情况类似,去年在港股上市或增发的内地地产公司中,相当一部分公司最近三年的收益大幅依赖投资物业公允值变动。

  通过上市来兑现商业物业价值的账面升值部分,仅仅是开发商生意经中的一部分。

  《每日经济新闻》记者此前调查发现,与住宅项目相比,商业地产开发商或者投资商在持有、经营商业地产时,从银行以及其他金融机构获得的抵押贷款比例要远超过住宅。

  陈晟说,不仅物业抵押比例高,开发商获得贷款也比开发住宅来得容易,这使得开发商对于开发商业地产更有兴趣。

  与此同时,商铺的空置并不影响高价销售,也是开发商热衷投资的一个原因。

  以上海豫园附近的一个名为“豫城时尚”的商业地产项目为例,虽然大面积空置,但根据媒体报道,该项目对外售价依然高达14亿元,报价较购入时的价格上涨了近60%。

  开发商还会选择用传统的“租金游戏”来高价销售商铺。

  一些商业地产的营销代理公司策划告诉记者,他们在销售商铺时,会策划商业地产的售后包租。他们事先会提高商铺的预期售价,然后将售价中的一部分作为租金回报,通过商业经营管理公司一次性或按年返回给投资者,以吸引后者高价购买。

  此前,住建部虽然出台政策严禁商铺售后包租,但由于上述政策仅涉及预售项目,并且只禁止开发商承诺售后包租,很多房地产项目钻了政策的空子,自行成立或委托一家商场经营公司以高额租金回报要约租赁商铺,引诱购房者购买。

  这些项目承诺的租金回报远远超过银行存款,很多商铺因此热销,但这些商铺所承诺的租金收入,通常要高过目标租户承受的能力范围。当商铺的包租年限到期时,业主们往往发现,按照开发商之前承诺的租金,商铺根本租不出去。

  政策和法规亟需完善

  对商业地产开发商来说,无论将项目卖给普通个人投资者,还是通过抵押贷款“卖”给银行,或者通过上市融资“卖”给资本市场,套现能力都要比住宅强。

  也正是因为商业地产的套现途径远远多于住宅,才引起人们的忧虑:泡沫一旦破灭,所带来的市场震荡和对经济的破坏力会远超过住宅。

  有业内人士呼吁,应当尽早完善针对商业地产的政策,并成立专门的机构来指导、规范商业地产开发。

  中国房地产数据研究院执行院长陈晟介绍,此前各级政府都有商业网点办公室规范、指导各地商业地产的有序开发,但随着这一机构的撤并,目前这一方面的工作成为空白。

  中国房地产业协会副会长朱中一曾在去年一个地产论坛上提到,包括商业地产在内的产业地产需要积极引导,由国家出台指导性的文件。

  除了需要国家出台指导开发政策,商业地产现行的估价方法,也有待进一步修正。

  与住宅和办公相比,以经营为目的的商铺不仅提供场地,本身也是一种生产资料。即使同一商圈,不同商场的盈利能力也不相同。现有的商业地产评估方式,仅仅考虑了商业地产作为房地产的价值,却没有考虑到它作为生产资料的价值。

  但事实上,商业地产项目的不同租金,就反映了不同盈利能力。在这样的背景下,以周边商场租金和售价作参照,评估同一商圈其他商场的物业价值的做法,合理性有待探讨。

  上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说,商业地产的评估价值受两大因素影响,一是周边的租金价格,二是商铺的本身盈利能力。在评估时, 应该尽可能地增加可参考样本,既考虑到商铺本身盈利能力,也要考虑到周边的物业价值,最终的评估结果最好是一个范围,而不是某个具体数值。

  综上所述,牵连国民经济多个部门且需要完善政策、法规更多的商业地产,似乎更有调控的必要性。但过去十年中,涉及商业地产调控政策并不多见。这其中的原因又是什么?

  宋会雍的观点代表着房地产行业很多人士的普遍看法。他说,这主要是因为相比住宅的供不应求,商业地产的市场永远都是过剩的,国家认为商业地产可以由市场自我调整,不需要出台专门的政策予以调控。

  案例

  近80万平方米供应将入市 北京购物中心市场承压

  一项关于中国各地购物中心空置率调查的排行榜显示,沈阳以高达24.3%的空置率位居榜首,此外,重庆和北京等地的空置率也都高于10%。

  另一则数据加重了市场隐忧。

  来自世联地产(002285)的数据监测显示,2013年中国七大城市的购物中心计划开业量是2012年的2.9倍,远超零售品牌商开店速度和零售销售额增速。

  据《每日经济新闻》记者了解,2013年北京预计将有11个零售项目进入市场,新供给面积近80万平方米。“从分布来看,北京核心区域购物中心 已较为饱和。”第一太平戴维斯研究与顾问咨询部董事王琼向记者指出,品牌商扩张会考虑品牌推广和经营效益,在核心区域饱和后才会考虑非核心区域,所以这造 成一些非核心区项目招商存在一定的困难。

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来源:每日经济新闻  责任编辑:王蓉
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