购买被查封的房屋 无法过户惹纷争
House.wst.cn 时间:2017/6/22 14:42:25 我要评论

【案例】

 

小段大学毕业后即来锡工作,后与小马相识后领取了结婚证,小夫妻靠着省吃俭用存了三十万,准备购买房屋后举办婚礼。一次偶然的机会,二人路过一家中介公司时,仔细留意窗栏里张贴的房源信息,看到其中一套商品房性价比较高,且标明“急售”字样,挂牌价比市场价便宜近20多万元,中介工作人员介绍,该套房屋因抵押贷款已被法院查封,现在房东手头资金紧张,急于将这套房子出售后还债。面对这样相对便宜的价位,二人很是“心动”,但是又担心购买这样的房屋会有风险,一时有些犹豫。中介为了促成这单生意,向夫妻二人解释说房东已经和银行沟通过,只要还清贷款就可以解除查封办理房屋过户手续。同时提议可将钱先交到中介公司,在拿到产权证前房东拿不到一分钱,而且签订合同后马上可以搬进去居住。小夫妻同意了中介的建议,在签订房屋买卖协议后,小夫妻就找了一家装修公司入场装修。然而没过几天,小夫妻就获悉房屋再次被另一家法院查封了。刚签订买卖合同的房屋还没有正式过户就被查封了两次,让小夫妻万分担忧。遂一纸诉状将售房者及房屋中介公司告到法院,要求解除房屋买卖协议,并赔偿相关损失。

江苏法舟律师事务所张虎律师对买卖的房屋被查封的情形产生的法律责任分析如下:

 

一、中介是否尽到如实告知义务、应否承担赔偿责任?

 

房产中介是具有专业资质的机构,对委托人负有如实报告的责任,有义务通过合理、妥善的方式向买卖双方披露、提供房屋的全部信息,包括房屋的产权情况、抵押情况等。本案中,小段夫妻与中介公司构成居间合同关系,双方签订房屋买卖合同时,在合同中明确了涉案房屋抵押贷款的事实,签订的房屋买卖合同是各方真实意思的表示,并不存在欺诈和胁迫或其他导致买卖合同无效、可以解除的情形。另外,中介公司为了规避风险,还让买卖双方同意约定将购房款交至其公司,防止房东拿到钱就不管房屋过户的问题,可以说中介公司在整个交易中已经尽到相应的审慎审查义务,要求解除与中介公司的合同并返还中介费的诉请,是得不到法律支持的。

 

二、售房者是否构成违约?

 

三方在签订房屋买卖合同的时候,涉案房屋已经抵押且被法院查封了,后来在合同履行的过程中,涉案房屋又被另一法院二次查封,这样就导致房屋买卖无法完成,无法实现合同目的。因售房者涉及的债务纠纷导致合同无法履行,构成根本性违约,属于过错的一方,因此小段夫妻要求解除房屋买卖合同、返还购房款及支付违约金的请求,是应当得到法律支持的。

 

三、签订买卖合同后房屋被查封如何处理?

 

根据《城市房地产管理办法》及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》,被法院查封的房屋不能转让。那么签订合同后房屋被司法机关查封后怎么办?首先,对于符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中不应查封的情况,如购房人已经支付全部价款并实际占有且没有过错的,但未办理过户登记手续的,可向执行法院提出执行异议,要求查封法院解封。其次,如果卖房人隐瞒事实,导致商品房买卖合同无效,则可要求卖房人返还购房款并赔偿损失。最后,如果要求继续履行合同并取得该房屋的所有权,则可与法院协商,让卖房人或自己提供其他担保财产。提供其他财产后,如果法院同意解除查封,双方可继续交易。

张虎律师提醒,房屋一旦经司法机关查封,任何人未经采取查封措施的法院同意,不得解除查封或对该房屋进行处分。广大市民在签订购房合同之前,除了查看房产证等房源信息,还应到房屋产权等相关部门核实房屋权属情况,确保所购房屋依法可以转让。另外,建议市民尽量不要购买处于查封状态的二手房屋,否则可能面临拿不到房子的风险。签订《商品房买卖合同》后,一定要尽快办理房屋过户手续,以免签订房屋买卖合同后办理过户前,购房人所购买的房屋被司法机关查封。

来源:江南晚报  责任编辑:左右一一
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